Opstalverzekering via de VvE
Als u een appartement in een appartementencomplex heeft gekocht, wordt u meestal lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Als u lid bent van de VvE betaalt u een bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren. Deze bijdrage is onder andere bestemd voor onderhoud van het pand en een gebouwenverzekering of opstalverzekering. Let wel op de dekking voor het eigenarenbelang (woningverbeteringen) als u uw appartement bijvoorbeeld luxer is afgewerkt.
Slapende vve
Een niet-actieve of slapende VvE is officieel niet toegestaan, maar het komt in de praktijk nog vaak voor. Meestal is dat het geval in een gebouw met maar een beperkt aantal appartementen en/of woningen. Deze situatie brengt forse risico’s met zich mee.
De individuele appartementseigenaar heeft dan geen andere keuze dan om zelf een opstalverzekering voor het ‘losse’ appartement af te sluiten. Veel verzekeraars bieden deze mogelijkheid ook aan. Er wordt dan een opstalverzekering opgemaakt waarop de clausule individueel appartementsrecht van toepassing is. Er kan sprake zijn van een premietoeslag in deze situatie.
Individueel appartementsrecht
Bij deze individuele oplossing verwacht de appartementseigenaar goed verzekerd te zijn en maakt zich geen zorgen hoeft te maken. Niets is echter minder waar. De betreffende clausule op de polis regelt een aantal zaken, te weten:
- Er wordt dekking geboden voor schade aan het gebouw. De verzekeraar zal het deel van de schade uitkeren waar de individuele appartementseigenaar voor aangesproken kan worden op basis van de akte van splitsing. Wanneer de appartementseigenaar voor 1/3 mede-eigenaar is van het gebouw, zal de verzekeraar dus 1/3 van de schade uitkeren. Er wordt meebetaald aan de vergoeding voor schade aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Wanneer de uitkering een bepaald bedrag te boven gaat, vindt er overleg plaats met alle eigenaren over de wijze waarop dit moet worden uitgekeerd.
- Dekking voor schade aan het eigen appartement. Ook wanneer de andere appartementseigenaren niet (goed) verzekerd zijn wordt de schade aan het eigen appartement vergoed.
Al met al lijkt het alsof het op deze manier allemaal goed geregeld is maar het gaat mis bij de vergoeding van de schade aan het gebouw wanneer een of meer andere appartementseigenaren zich niet goed hebben verzekerd.
Een voorbeeld
Een gebouw is gesplitst in 4 appartementen. Er is sprake van een slapende VvE en er is geen opstalverzekering voor het hele gebouw. De individuele eigenaren hebben allemaal een eigen polis gesloten.
Eén van de appartementseigenaren is zijn baan kwijtgeraakt en verkeert al enige tijd in geldzorgen. Hij heeft betalingsachterstand opgelopen op zijn verzekeringspremie en de verzekeraar heeft de dekking opgezegd. In het bovenste appartement ontstaat brand door een vlam in de pan waarbij de gehele keuken schade oploopt, maar waarbij ook het dak van het gebouw ernstig beschadigd raakt. De eigenaar van het topappartement hoeft zich geen zorgen te maken over de schade aan het eigen appartement, daar is hij goed voor verzekerd. Maar het dak valt onder de gemeenschappelijke delen van het gebouw. De schade aan het dak wordt daarom door de betreffende verzekeraar slechts voor ¼ vergoed. De overige ¾ moet bij de (verzekeraars van) de overige appartementseigenaren vandaan komen.
Nu één van de verzekeraars de dekking heeft opgezegd, zal er niet genoeg uitgekeerd worden om het dak te repareren. De onverzekerde appartementseigenaar zou moeten opdraaien voor de rest van de reparatiekosten, maar gezien zijn situatie zal dat waarschijnlijk niet lukken.
Verzekeren via een VvE heeft de voorkeur
Uit het voorbeeld blijkt dat het individueel verzekeren van losse appartementen kan leiden tot vervelende situaties. Het heeft verreweg de voorkeur om het gebouw als één geheel te verzekeren. Maar ook dan zijn er aandachtspunten. Zo is het belangrijk dat alle risicoadressen op de polis worden vermeld, zodat duidelijk is welke appartementen er allemaal tot de VvE behoren.
Activeer de VvE!
Is in uw situatie een slapende of inactieve VvE van toepassing? Dan raden wij u aan de VvE te activeren en gebruik een stappenplan. Bijvoorbeeld:
- Schrijf een eerste vergadering uit
- Kies een bestuurder en schrijf de VvE en de bestuurder(s) in bij de Kamer van Koophandel
- Open een bankrekening op naam van de VvE
- Stel een begroting op en bepaal aan de hand daarvan de periodieke bijdrage (VvE-bijdrage).
Eigenarenbelang (verbeteringen in eigen appartement) verzekerd?
Daarnaast moet er aandacht besteed worden aan de eventuele aangebrachte verbeteringen aan het gebouw. Sommige appartementseigenaren zullen bijvoorbeeld een dure keuken en/of badkamer hebben, terwijl anderen het eenvoudig hebben gehouden.
Als de verbeteringen (het eigenarenbelang) meeverzekerd moeten worden, is dit een aandachtspunt bij de bepaling van de verzekerde som en ook voor de verdeelsleutel van de premie onder de gezamenlijke eigenaren.
Als het eigenarenbelang niet of beperkt meeverzekerd wordt dan zullen de individuele eigenaren hier zelf iets voor moeten regelen. Veel verzekeraars bieden de mogelijkheid om eigenarenbelang mee te verzekeren op een inboedelverzekering of op een aparte polis.
Appartementenclausule
Als laatste is het belangrijk dat op de polis van de gebouwenverzekering of opstalverzekering de “Appartementenclausule” wordt geplaatst. Bij een individuele verzekering kan een schade afgewezen worden wanneer deze bijvoorbeeld opzettelijk is veroorzaakt door de verzekeringnemer.
Bij een gebouwenverzekering met de appartementenclausule zal een schade die is veroorzaakt door één van de eigenaren, altijd eerst vergoed worden. Eventueel wordt de uitgekeerde schade later –naar rato- verhaald op de betreffende eigenaar. Op deze manier zijn de andere appartementseigenaren in ieder geval schadeloosgesteld en is ook de schade aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw volledig vergoed.
Het verzekeren van het gebouw als één geheel heeft daarom altijd de voorkeur. Er zijn uitstekende verzekeringsmogelijkheden ook als een appartement of woonlaag door u verhuurd wordt.